APARTMAN YÖNETİMİ

Yönetim planının tanımını kısaca toplu yapının anayasası olarak kabul etmek mümkün.

Yönetim Planı Nedir?

Kanuna göre bina yönetim planı, hisse sahibi olan tüm kat maliklerini ilgilendiren bir sözleşme niteliğindedir.Bu plan binanın kullanım amacı ve şeklini gösteren bir plandır.

Kat Mülkiyeti Kanunu 28. Maddesindeki yasalar kapsamında bina yönetim planı, apartmanın yönetim tarzını, kullanma amacı ve şekli, yönetici ve deneticilerin alacakları ücreti ve yönetime ait öteki hususlar yer almakta.

Yönetim Planı'nın değiştirilmesi için tüm kat maliklerinin 4/5 oy çokluğu şartı aranmaktadır. Kat maliklerinin 33. maddeye göre yönetim planı değiştirilmesi için mahkemeye başvurma hakları saklıdır.

İşletme Projesi Nedir?

Bir işletmenin, binanın ve ya tesisin gelecek sene içindeki gelir ve giderlerinin tahmini şekilde belirlendiği ön ödemeli bütçe olarak düşünülebilir. işletme projesi genel kurul sonunda tüm kat maliklerine posta yolu ile tebligat yapılır. Kat maliklerine yazılı bir şekilde tebliğ edilmeyen işletme planlarında borç tutarı geçersizdir.

Kat malikleri işletme projesini teslim aldıklarını takip eden 7 (yedi) gün içinde itiraz edebilirler. Yasal süreç içinde itiraz etmeyen bölümler için işletme projesini kabul etmiş sayılırlar ve borç hükmü kesinleşir.

İşletme Projesi Nasıl Yapılır?

İşletme projesi taşınmazın bir yıllık yönetim dönemi için tahmini olarak gelir gider bütçesini belirler.

Isınma için gerekli olan yakıt giderlerini lira cinsinden değil matematiksel olarak (ton,metreküp, litre) cinsinden değerlendirilmeli ve enflasyon göz önüne alınarak o yönetim dönemi için fiyatlandırma yapılmalıdır,

Acil durumlarda kat maliklerinden nakit beklemek yerine %15 (yüzde onbeş) seviyelerinde bir nakit bakiyeyi kasada ayırarak acil durumlar için bir havuz oluşturun.

Personel zamları ve emekli olacak olan personeller için kıdem tazminatını göz önüne alarak işletme projesine bu maddeleri de ekleyiniz.

İşletme projesinde yer almasını istedğiğiniz lüks projeler var ise bunlardan kaçının

Gelecek dönemler için fonlar hazılayın ve bir ana plan oluşturup bu plana sadık kalın. (Bina dış cephe tamir ve tadilatları, genel tadilatlar, çatı işleri vb. işler) Bütçenin hazırlanması için tutarı yıl bazında ayırarak kat maliklerini zor durumda bırakmadan iyi bir bütçe sahibi olun.

Periyodik olarak yapacağınız bazı ufak bakım, onarımların uzun vade içinde sizleri büyük sorunlardan kurtacağını göz önüne alın.

Toplu yapı için lüks sayılabilecek ya da değişiklik niteliği taşıyan bir işletme projesi gider kalemlerini, olağan genel kurul veya olağan üstü genel kuruldan oy çokluğu ile onay alınsa dahi tek bir kat malikinin itirazı sonucu projeyi gerçekleştiremeyeceğinizin bilincinde olun.

Toplu yapı için yapılan işletme projesini posta yolu ile taahhütlü mektup ya da imza karşılığı kat maliklerine teslim etmeniz gerekmektedir. Ancak bir dairenin, iş yerinin birden fazla sahibi var ise o her bir kişiye ayrı olarak ulaştırmanız gerekiyor.

Kat malikleri kurulu tarafından tespit edilen işletme projesi itirazları hukuken geçerli değildir.

Bağımsız bölüme ait aylık avans payının ilgili kişiden tahsil edebilmek için işletme projenizin kesinleşmiş olması şartı gerekmektedir.

Yönetici tarafından yapılan işletme projesine yapılan tebligatlar üzerine her hangi bir itiraz olmadığı takdirde hukuki olarak o işletme projesi geçerli kabul edilecektir.

Toplu yapı için bir banka hesabı açılarak elden nakit alışının olmaması gerekir. Çünkü kayıtları incelemeniz sırasında sorun yaşayabilirsiniz ve bağımsız bölümler için ödendi, ödenmedi durumunu ortadan kaldırabilirsiniz.

Aynı şekilde yönetim tarafınca yapılacak olan ödemelerin bankadan ödenmesi işlerinizi kolaylaştıracaktır.

Ortaya çıkan sorunlar çıkan sorunlar için birden fazla firmadan, kişiden teklif alarak aralarında kıyaslama yapılır.

Toplu yapı için fiziksel sorunları gidermek için öncelikli olarak ucuz iş gücü yerine yetkili servisler ve personeller tarafınca yapılması daha sağlıklı olacaktır.

İşçiliğin ve kullanılan malzemelerin kalitesi uzun vade göz önüne alındığında sizlere kat kat fayda sağlayacaktır.

Gerekli olan evrak, belge, defterlerin düzenli olarak kaydının tutulması bunların arşivlenmesi büyük bir sorundur. Gerekli olduğunda arşivinizdeki dosyaların zamanında bulunabilmesi sizin için önem arz etmektedir.

Çalışan personellerinizin mesai saatleri ve iş güvenliği kurallarına uygunluğunu sürekli olarak denetleyiniz. Burada yapılacak olan en küçük bir hata kötü sonuçlar doğruabilir. Sizler için önemsiz görünen bir konu kanunlar, yasalar, mevzuatlara göre aykırı olabilir ve bunun sonucunda yasal cezalar ile karşı karşıya gelebilirsiniz.

Sizlere gelen tebligatlar için zaman kaybetmeden durumu kat maliklerine de bildirerek onlarında görüşünü almanız sizin için yararlı olacaktır.

Bu sayede nasıl bir yol izleyeceğinizi göstermiş olursunuz ve kat maliklerinizden de gerekli görüldüğü noktalarda fikir alışverişi yapabilirsiniz.

Yönetim döneminin sonuna gelindiğinde işletme defterinizi ve tüm gelir, gider evraklarınızı dosyalayınız. Hangi giderin ne zaman, kim tarafıdan, ne için yapıldığının bilinmesi gerekmektedir.

İşletme defterinin örneğini kat maliklerinizin huzuruna sunmak sizlere şeffalık ve güvenilirlik açısından artı bir değer katacaktır.